מחזור משכנתא

כל מי שמשלם משכנתא מידי חודש מרגיש לעיתים שהוא משלם יותר מדי כסף, לזמן ממושך מאד ובריבית גבוהה מאד. תמיד מקננת בנו ההרגשה, שאם נשקיע בנושא זמן ואנרגיה נוכל לקצץ בתשלומים החודשיים הללו, ולנצל את הכסף הזה לצרכים אחרים. לצורך זה בדיוק נועד מחזור המשכנתא.

מהו מחזור משכנתא?

מחזור המשכנתא משמעותו היא, תשלום מלא של המשכנתא הנוכחית תוך לקיחת משכנתא אחרת במקומה בתנאים טובים יותר. לקוחות אשר לוו משכנתא באחד הבנקים, יוכלו ללוות משכנתא חדשה, בסכום הזה הם למעשה מכסים את המשכנתא הקודמת ומסיימים אותה. כך , ניתן להחליף מסלול משכנתא אחד באחר, במסלול משתלם וטוב יותר.

כמו כן, בפעולת המחזור ניתן להקטין את סכום ההחזר החודשי על־ידי החזר של חלק מההלוואה או על־ידי פריסת התשלומים לזמן ארוך יותר. מנגד ניתן להגדיל את ההחזר החודשי אך לקצר את משך התקופה.

מי יכול למחזר משכנתא?

כל מי שבבעלותו משכנתא יכול לבצע מחזור. עם זאת, חשוב לציין כי מחזור משכנתא שוות ערך ללקיחת משכנתא חדשה. המשמעות היא שהבנק צריך לאשר את הבקשה כמו לכל לקוח חדש. כלומר, יש לפתוח תיק הלוואה חדש, להמציא את הניירת הנדרשת, כגון: תלושי משכורת, תדפיסי בנק, אישורי הכנסות אחרים וכדומה. ניתן לבצע מחזור משכנתא מספר פעמים ללא הגבלה.

ישנם שני תנאי שיש לעמוד בהם כדי לבצע מחזור: גובה יתרת המשכנתא אינו נמוך מ-10% מגובה המשכנתא המקורי וכן עמידה בתנאי הבנק לקבלת משכנתא חדשה.

מתי כדאי למחזר?

ישנן שתי סיבות עיקריות בגינן כדאי לבצע מחזור: שינויים בחיים האישיים או שינויים משמעותיים בתנאי המשכנתא בשוק.

• שינויים בחיים האישיים– יכולים להתבטא בכמה צורות שישפיעו על ההחלטה לבצע מחזור. קבלת סכום כסף גדול באופן צפוי (שחרור של קרן השתלמות \ תכנית חסכון) או בלתי צפוי (ירושה גדולה) יכולים לגרום לכך שתישקל האפשרות להחזיר חלק מהמשכנתא ולבצע מחזור של היתרה. שינוי אחר שיכול לגרום לפעולה של מחזור הוא שינוי בסטטוס המשפחתי (גירושין לדוגמה, יכולים להביא לכך שבן זוג אחד יקנה את חלקו של השני בנכס, ויהיה עליו לבצע שינויים במשכנתא ולפיכך גם מחזור). בנוסף, גם ירידה או גידול משמעותי בהכנסותיכם יכולים להביא למחזור משכנתא.
• שינויים בתנאי השוק- על־ידי בדיקת הריביות באתר האינטרנט של בנק ישראל ניתן לעקוב ולראות אם יש ירידה בריביות הקבועות. במסלולי משכנתא הבנויים על ריבים הפריים אפשר להשוות בין גובה הריבית שהיה בזמן שלקחתם את המשכנתא וגובה ריבית הפריים היום. אם ישנו הפרש משמעותי כדאי לשקול ביצוע מחזור. בדיקות כאלו יבצע עבורכם יועץ משכנתאות ותוכלו להיעזר בו בתהליך כולו.

נקודות חשובות

יש לשים לב לכמה נושאים ולבדוק מהן האפשרויות הטובות ביותר והמתאימות ביותר לנקודת הזמן הזו:

• בעת כיסוי המשכנתא הקיימת, הבנקים דורשים תשלום קנס הנקרא עמלת פירעון מוקדם. מומלץ לברר מהו גובה הקנס, ולוודא כי החיסכון שיתקבל בעת המחזור יחושב בקיזוז העמלה הזו. ייתכן כי תשלום עמלת הפירעון המוקדם, שיכולה להיות בגובה כמה אלפי שקלים, תהפוך את פעולת המחזור ללא כדאית ומשתלמת.
• מכיוון שמחזור משכנתא משמעותו לקיחת משכנתא חדשה בתנאים טובים יותר כדי לכסות את המשכנתא הקיימת, ייתכן מצב שבו לקיחת המשכנתא החדשה לא תאושר על־ידי הבנק אףעל־פי שכבר יש משכנתא קיימת. כמו כן, אם מחזור המשכנתא יעשה בבנק אחר, תהיה דרישה להערכת שמאי מקרקעין, רישום בטאבו ואישור נוטריוני ויהיה צורך לשלם עבור כל מסמך כזה שוב.
• לפני ביצוע המחזור חשוב לברר מה בתמהיל המשכנתא הנוכחי אינו מתאים עבורכם (תמהיל משמעותו שילוב המסלולים השונים המרכיבים את המשכנתא ומושפע מגורמים כמו סכום ההלוואה לכל מסלול, הצמדות, תקופת ההחזר והריבית).
• כדאי גם לבצע סקר שוק מקיף ממש כמו בעת לקיחת המשכנתא המקורית, ולבדוק את התנאים המוצעים לכם בכמה בנקים שונים כמו גם בבנק שלכם, מומלץ לנסות להתמקח עם הבנק ולהוריד את הריבית המוצעת ככל הניתן.

לסיכום, מחזור משכנתא יכול להביא לחסכון של סכומי כסף ניכרים. זו פעולה שיכולה להקל על העומס הכלכלי של המשפחה על־ידי הקטנה של ההחזר החודשי בכמה מאות שקלים (ואף מעבר לכך). יש להיערך לנושא, לאסוף מידע, לבצע השוואת מחירים ולבדוק את האפשרויות השונות המוצעות עד למציאת המסלול הטוב ביותר. ככל שעבודת ההכנה תהיה מקיפה ויסודית יותר, כך הרווח שיתקבל יהיה גדול ומשמעותי יותר.

כמו כן, מומלץ להיעזר באנשי המקצוע בתחום, לפנות ליועץ משכנתאות מנוסה שידע להעריך את הצרכים המשתנים של המשפחה, יפנה עבורכם לבנקים שונים, יאסוף מידע, יתמקח עם פקידי הבנק ובסופו של דבר יציג בפניכם את המידע והאפשרויות שיש ברשותכם באופן הברור ביותר, ואף יסייע לכם להגיע להחלטה הנכונה והמתאימה ביותר. יועץ משכנתאות מקצועי יוכל לעזור לכם גם בהתנהלות מול הבנק, ולהפוך את פעולת המחזור לעניין פשוט וקל יותר.

חברתנו תשמח להעניק לכם ייעוץ מקצועי במחזור המשכנתא ללא עלות כספית! השאירו פרטיכם ונציג מטעמנו יחזור אליכם בהקדם!